Debo aclarar que una fracción de este artículo, fue publicado en redes sociales antes de la publicación del Decreto No. 3, parte a su vez, del Decreto No. 4.169, en la Gaceta Oficial Extraordinaria No. 6.522 de fecha 23 de marzo de 2020, aun cuando circuló al público el día 30 del mismo mes y año.
En esta ocasión, y atendiendo solicitudes, procedo a complementarlo con la normativa promulgada, así como con algunas inquietudes que han ido surgiendo en su análisis.
Me refiero en esta oportunidad a la medida de suspensión de los pagos de los cánones de arrendamiento en general, anunciada como parte de las medidas tomadas con ocasión al Decreto N° 4.160, oportunidad en el cual se decretó el Estado de Alarma en todo el territorio nacional, con motivo de la epidemia conocida como CORONAVIRUS (Covid-19), sin entrar a cuestionar su constitucionalidad o legalidad o no.
Cuando para esa oportunidad, tan solo se había publicado el Decreto relativo a las medidas de protección económica para el sector bancario, compartí unas reflexiones, las cuales reitero, y estimo se mantienen vigentes, más allá de la concreción de las disposiciones contenidas en el mencionado Decreto No. 3.
En tal sentido, es de señalar que por lo general, en muchos contratos de arrendamiento se prevé una cláusula convenida, en la cual se exonera del cumplimiento de las obligaciones en supuestos de casos de: fuerza mayor, fortuito o del príncipe.
Veamos y partamos del inicio, conforme nos enseña la ley, la doctrina y la jurisprudencia, no obstante, esta última ha sido escasa en los últimos tiempos, considerando que no habíamos sufrido una calamidad de semejantes proporciones como la que atravesamos en la actualidad.
Conforme al artículo 1.133 del Código Civil, en lo sucesivo CC, se establece que “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Por su parte, el Diccionario de la Real Academia nos dice que convención es: “…Ajuste y concierto entre dos o más personas o entidades…”, es decir, es el acuerdo voluntario con pleno consentimiento de las partes.
A su vez, el artículo 1.135 CC, que el contrato es oneroso “…cuando cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente…” y el artículo 1.579 CC, dispone que “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…” y entre las obligaciones principales del arrendatario, el artículo 1.592 CC establece el pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En el contrato de arrendamiento la causa viene dada por parte, del arrendador de mantener el uso y cuido de su inmueble contra el pago de una contraprestación denominada canon o pensión de arrendamiento, y por parte del arrendatario, disfrutar y gozar a título precario de un inmueble (en el caso de arrendamiento inmobiliario), en el cual desarrollar su actividad (comercial o industrial) o constituir su hogar pagando una contraprestación por ello.
A pesar de que desde hace ya años, esta materia ha sido intervenida por el Estado, en concreto el Ejecutivo Nacional, debemos recordar que según nos enseña el artículo 1.159 CC: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Y el artículo 1.160, que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
El artículo 1.264 CC, estipula que las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas y el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención. Sin embargo, en los artículos 1.271 y 1.272 del citado Código, se prevé: a) Que no hay lugar a la condena de pago de daños y perjuicios por retardo en la ejecución o cumplimiento de la obligación, si se prueba que ello es imputable a una causa extraña, y; b) Que no hay obligación de resarcir daños a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor.
Ahora bien, precisado lo anterior, analizamos la doctrina jurídica en materia de obligaciones, señalando desde ya, que utilizo como referencia bibliográfica la obra de la apreciada Profesora María Candelaria Domínguez Guillén, “Curso de Derecho Civil III. Obligaciones”.
Lo ideal, legal y justo en principio es que el deudor (arrendatario en este caso) cumpla con su obligación, pero en ocasiones eventos ajenos o extraños imposibilitan total o parcialmente el cumplimiento, y dependen de una causa extraña a la voluntad del inquilino, como el caso fortuito, fuerza mayor, hecho del príncipe o hecho de terceros o del acreedor, por solo mencionar algunas, pues existen otras muchas defensas o teorías jurídicas más que pudieran aplicar en este caso, en cuyo caso no entraba responsabilidad para el deudor.
De lo antes indicado tenemos que, como indica en su obra la Profesora Domínguez: “…Una prestación se torna objetivamente imposible de cumplir cuando según las concepciones del tráfico jurídico es prácticamente irrealizable para cualquiera. El incumplimiento no imputable al deudor es aquel que tiene lugar por causas totalmente ajenas a su voluntad. De lo que se deduce que el deudor no es responsable jurídicamente cuando su incumplimiento no se deriva de su responsabilidad, esto es, se deriva de una causa extraña que no le resulta imputable…”.
Es decir que, la contraprestación debida se hace legal o físicamente imposible de satisfacer y va de la mano de hechos sobrevenidos.
Continúa la autora citada, y aun cuando analiza diversos criterios para distinguir entre fuerza mayor y caso fortuito, concluye señalando que: “…Pueden considerarse equivalentes y describirse como aquellos hechos o circunstancias que siendo absolutamente extraños a la voluntad del deudor, hacen que éste no pueda llevar a cabo el cumplimiento de su obligación y por tal queden exonerado de las mismas…”, “ …El deudor no responde por los sucesos que quedan fuera del ámbito de su control. Por lo que el efecto fundamental de la causa extraña no imputable es que libera al deudor de su obligación y lo libera de responsabilidad por daños y perjuicios…”
Pero también expresa que, en el supuesto de la causa extraña no imputable, puede tener solo efecto suspensivo el cumplimiento de la obligación, si ésta puede ser satisfecha en un momento posterior, y la denomina “imposibilidad transitoria”, en cuyo caso no extingue la obligación sino solamente la suspende.
Precisado lo anterior, y sin pretender en estas líneas dictar cátedra en materia de obligaciones y contratos, lo cierto es, que la situación actual por la que atraviesa no solo Venezuela, sino el mundo entero, encuadra perfectamente en la normativa general contemplada en el Código Civil y la doctrina brevemente citada, pero aún más, siendo consensual y bilateral el contrato de arrendamiento, deben ser las partes las que solventen el impase que provocará en muchas relaciones arrendaticias el impacto del CORONAVIRUS en ellas. Ello así, pues en algunos casos, convendrá o producirá “una imposibilidad transitoria” del cumplimiento; en otras, “una imposibilidad total”, y, en otros supuestos, no habría lugar a la imposibilidad de cumplir, por estar activos económicamente aún en estas circunstancias.
No olvidemos además, que nuestro régimen especial de arrendamiento inmobiliario se rige por distintas leyes según el uso o destino del inmueble: Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento, la cual prevé situaciones como esta y dispone de la protección especial no solo establecida en la Ley, sino en el Decreto contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas; Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario -1999-, en la cual prela siempre la convención de las partes; y Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, amén que rescató la convencionalidad o consenso entre las partes, en cuyo artículo 6, numeral 4, se privilegia también los acuerdos entre las partes, todo ello concatenado con el artículo 253 de la Constitución Nacional que elevó a tal rango, los medios alternos de solución de conflictos, todo ello coordinado con las normas legales de derecho común y la doctrina, hace parecer innecesario un pronunciamiento específico, más allá de llamar a la cordura, equidad y solidaridad entre las partes, según como resulten afectadas por este nefasto evento.
Cabe también recordar que en estos cuerpos legales mencionados la normativa en todo lo relativo a beneficios y protección al arrendatario son de Orden Público.
Ahora bien, publicado el Decreto No. 3, relativo a la “suspensión del pago del canon de arrendamiento”, podemos resumir el mismo así:
a) Solo regula aquellos inmuebles arrendados de vivienda “principal” (cabe aclarar que este término principal es propio de la materia tributaria, pero en este caso, debemos entender como el asiento habitual del hogar, así como el uso de esta terminología deviene del Decreto 8.190, Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas) y locales comerciales. No se pronuncia sobre los inmuebles arrendados destinados a: oficinas, consultorios médicos, galpones industriales, depósitos, entre otros, regidos por la ley de 1999, a lo que me referiré al final de este pequeño análisis y resumen del Decreto.
b) La suspensión del pago del canon de arrendamiento se fijó hasta el 1 de septiembre de 2020, pero debo aclarar que esta fecha puede ser modificada según la evolución de esta epidemia mundial, circunstancia esta a tener en cuenta.
c) Dicha suspensión de pago abarca cánones vencidos para la fecha como los que se causen durante el plazo de suspensión decretado. No puede exigirse el pago, esto debemos entenderlo, significa que al menos ni administrativamente ni jurisdiccionalmente puede accionarse para reclamar el pago en estos momentos, y a posteriori dependerá del supuesto a que corresponda.
d) Dentro de la suspensión de pagos se incluye cualquier otra obligación pecuniaria a cargo del arrendatario. Al respecto, quizás las que menos preocuparían serían: servicio eléctrico, consumo de agua, aseo urbano, pues en la alocución presidencial se hizo un llamado público a no suspender los servicios básicos, amén que su costo impacta relativamente poco en relación a otros conceptos, como sí pudiera ser el condominio, pago este que sí ha generado amplia preocupación, ello así, dado que quien disfruta de los rubros que se incorporan en la cuota de condominio es el inquilino del inmueble, pero también de ese pago dependen trabajadores.
En este punto, debemos recordar que aun cuando en el contrato de arrendamiento se pacte que sea el inquilino quien pague el mismo, la obligación ante la comunidad de co-propietarios es del propietario, por tanto se genera una carga adicional a este último ante la crisis generalizada.
Por ello, es nuestra opinión que en estos casos, urge sobremanera que las partes durante el período de suspensión logren acuerdos que no perjudiquen ni el beneficio de los servicios condominiales a quien ocupa el inmueble, ni a terceros, y se mantenga una postura de equidad hacia el propietario que no percibe renta durante todo este período. Lo que sí pareciera quedar claro, es que no podrá ser exigible durante el período de suspensión.
e) Se prohíbe exigir el pago de la totalidad de la deuda, y entiéndase bien, exigir, pero ello no implica que si el arrendatario ofrece voluntariamente pagar la totalidad no pueda procederse a ello en consecuencia.
f) En cuanto al arrendamiento de vivienda, se suspende también la aplicación por el mismo lapso de seis meses, del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es decir, no puede plantearse ninguna pretensión tendiente al desalojo de este tipo de inmuebles, y se especifica además que se suspende la aplicación de la causal de desalojo concerniente a la falta de pago.
Seguros estamos que en relación a este aspecto a futuro se generarán dudas, como por ejemplo, según la citada ley, para considerar insolvente al inquilino debe haber dejado de pagar cuatro meses, entonces podría surgir la inquietud, si estos se sumarán ante la falta de convenio en relación al pago de los cánones causados durante los seis meses de suspensión de pagos decretados. Lo anterior por sólo citar un ejemplo.
g) No así en lo relativo a locales comerciales, que tan solo suspende la aplicación de la causal contenida en el literal a) del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a la falta de pago de dos meses del canon de arrendamiento, quedando vigentes y exigibles las restantes causales de desalojo. Ante lo cual no preguntamos: la ley de arrendamiento comercial establece que el arrendatario, si se pacta, debe pagar la cuota parte de gastos que le corresponda por la alícuota del inmueble (condominio) de lo que tenemos que si no lo paga, ¿entonces por dicho incumplimiento sí podría plantearse una demanda de desalojo o resolutoria?
h) Lo que sí resulta novedoso y de suma importancia es que se rescata la convencionalidad contractual, es decir, las partes durante este plazo podrán negociar, convenir, acordar de manera consensuada cómo se perfeccionaran los pagos, pudiendo restructurar, financiar la deuda, el único requisito es que sea de común acuerdo entre las partes, por lo que cualquier convenio resultará válido.
i) Sin embargo, de no lograrse un acuerdo, deberán acudir a tales efectos ante los órganos competentes en cada caso: Vivienda: Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda (designación del nuevo Director Encargado del Despacho de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda) y; Locales Comerciales: SUNDDE (Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos).
Sobre este particular, nos permitimos realizar los siguientes comentarios:
1) Estos organismos sabemos resultan siempre recargados de trabajo y no dan respuesta oportuna por lo general, lo que empeorará con los problemas que se originarán como secuela de la situación actual.
2) Algunos arrendatarios, bien ante la imposibilidad de cumplir y reconocer este hecho, y otros aprovechándose de la crisis, preferirán alargar la negociación obligando a acudir a dichos entes.
Los comentarios anteriores los planteamos, pues estimamos que será fundamental negociar sabiamente para evitar “caer” en tal supuesto para solventar los inconvenientes generados tanto por la epidemia como por el Decreto bajo análisis.
j) Se exceptúan del régimen de suspensión de pagos del canon de arrendamiento a aquellas relaciones arrendaticias en materia de locales comerciales, que han podido continuar su giro ordinario (salud, comida, entre otros), y los que paulatinamente se sumen a reactivarse durante el plazo de suspensión, pero en este caso, queda a cargo del Ministerio dictar los lineamientos correspondientes.
k) Atribuye la competencia a los Ministerios del ramo: Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y de Comercio Nacional para desarrollar el Decreto y la ejecución del mismos responsabilidad del Vicepresidente Sectorial Económico.
Ahora bien, en la atinente a los inmuebles regidos aún por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que como quedó expuesto no fueron incluidos en el Decreto, es mi opinión personal, que podemos implementar el mismo, racionalmente, según cada supuestos aplicando la doctrina y normas de derecho común (Código Civil), que al final concretan de manera genérica una solución similar, atendiendo a si el impedimento es temporal o definitivo y prevaleciendo siempre el consenso entre las partes, no olvidando que esta área del derecho ha sido desde vieja data intervenida, y considerando como al débil jurídico de la relación al inquilino, aun cuando no siempre es así. Por lo que, recomendamos renegociar términos, y estas negociaciones en general, deben ser consideradas de manera amplia y atendiendo a las características propias de las partes del contrato y a la naturaleza del inmueble.
Para finalizar, si bien en nuestro primer trabajo, señalamos que considerábamos oportuno, que se señalare oficialmente, el periodo determinado y preciso, en el cual se debe considerar vigente el Estado de Alarma, para establecer lineamientos que sirvan a las partes a sus acuerdos, lo cual ya aconteció, dado los términos del Decreto, la suspensión operó a partir de la fecha de publicación de este en Gaceta Oficial.
Serán muchas las dudas que irán surgiendo con la implementación del Decreto, por ello, reiteramos como opinión general y siempre a título preventivo, que en aquellos casos en que el arrendatario se haya visto económicamente afectado por la situación descrita, sería sumamente importante para evitar que el COVID-19 “contagie fatalmente su relación arrendaticia” bajo la premisa de que en la actualidad ésta goce de un buen y armonioso desenvolvimiento en su ejecución -aun a pesar de las actuales circunstancias del mercado inmobiliario- que desde su lado como deudor sincere esta situación y la comunique oportunamente al arrendador, ante un eventual escenario de suspensión en el pago del canon, en caso que no pudiese hacerse de acuerdo lo convenido en el contrato, aclarando así este hecho con pertinente y suficiente anterioridad a la fecha de vencimiento; ello con miras a pactar en lo posible con este último -el arrendador- la manera de solventar el cumplimiento de tan importante obligación, de modo que no se genere una tensión innecesaria entre las partes, y se sumerjan en un clima de estrés físico y psicológico adicional al de sobrellevar la pandemia, propendiendo a que se mantenga la claridad en cuanto a los pagos debidos y su posible calendarización, dado que a la fecha, insistimos, es difícil prever cómo será el devenir de las circunstancias, entre otros aspectos, por la incertidumbre que rodea a dicha situación de emergencia sanitaria, amén que la misma encuentra solución en nuestro marco general legal.
RESOLUCIÓN No. 23 DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT DE FECHA 24 DE MARZO DE 2020,GACETA OFICIAL No. 41.852: SUSPENSIÓN DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO EN VIVIENDAS
Como anunciáramos desde el inicio, aún falta mucho por desarrollar, analizar y posiblemente hasta legislar sobre el aspecto referido a la suspensión de pagos de los cánones de arrendamientos decretados, razón por la cual hemos recomendado prudencia hasta poder valorar todo el panorama tanto legal como económico, consecuencia de la epidemia que estamos atravesando en la actualidad y su impacto en las relaciones contractuales y a la ciudadanía.
En esta Resolución, el Ministerio con competencia en la materia procede a:
- Ratificar la suspensión de pagos hasta el 1 de septiembre de 2020.
- Clarifica el término utilizado al referirse a “vivienda principal” y dispone que es “… aquella vivienda la cual se encuentra habitualmente ocupada de forma permanente, y que las partes demuestren ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), dicha condición…”, cónsono con lo que se ha comentado y expuesto en otras oportunidades.
- El anterior señalamiento resulta en suma de interés, pues somete a pruebas por parte del arrendatario y de ser cuestionado, que en verdad el beneficio al cual se acoge por efecto del Decreto, se configura dentro del supuesto de hecho que se pretende proteger.
- Se establece que a través del órgano competente SUNAVI (Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda) se podrán acordar las modalidades para el posterior pago de la renta o canon.
- Las modalidades y formalidades que prevé son las siguientes:
a) Al parecer estará sujeto a la suscripción de un contrato que lo regle.
b) Restructurar o financiar la deuda, pero no podrá exigirse el pago de la totalidad de la misma al finalizar el plazo de suspensión.
c) Pactar el pago gradual y progresivo del canon dejado de percibir, a través de porcentajes para saldar la totalidad de la deuda acumulada. Las partes quedan libres de pactar los porcentajes a negociar, pero establece un porcentaje mínimo del 10%, que se podrá incrementar sucesivamente.
d) Otra modalidad que plantea es, el pago doble del canon mensual hasta satisfacer el pago de la deuda total acumulada de los cánones de arrendamiento no percibidos.
e) También estipula la posibilidad de la creación de un fondo específicamente para ser destinado al pago de la deuda acumulada, el cual incluso, puede crearse antes de la finalización del plazo de la suspensión de pagos.
f) Como ya antes anticipó el Decreto de suspensión de pagos, en el caso de no lograrse acuerdos, competerá a SUNAVI, aplicar el Decreto y la Resolución, mediante mesas de conciliaciones con facultades para establecer el procedimiento a seguir para la firma de los acuerdos.
g) Todo acuerdo o convenio, que la Resolución denomina contratos, aun cuando entendemos se limitarán tan solo a pactar lo relativo a la modalidad del pago de los cánones causados y suspendidos, así como de ser el caso los adeudados, deberán ser consignados ante la Consultoría Jurídica de SUNAVI.
- No obstante, deja a salvo la posibilidad que las partes por su cuenta, celebren los acuerdos relativos al pago de los cánones causados y suspendidos en su pago, pero coadyuvando y ponderando la situación económica del inquilino, e igualmente debe ser consignado ante SUNAVI, para su verificación con las normas dictadas como consecuencia del Estado de Alarma.
- La suspensión de las causales de desalojo establecidas en el artículo 91 de la ley especial, se computará a partir del 23 de marzo de 2020, oportunidad en la cual se dictó el Decreto relativo a las medidas económicas.
- Relevante señalar que de procederse a un desalojo arbitrario o forzoso, se le atribuye competencia a los cuerpos policiales para proceder a tomar las medidas pertinentes para hacer cesar la perturbación y restituir la situación infringida, aplicando lo establecido en el artículo 31 de la Ley sobre la materia.
- Adiciona y contempla un beneficio para los trabajadores residenciales afectados de manera directa en su remuneración como consecuencia de la aplicación de esta medida, quien deberá notificar a SUNAVI, para ser incluidos en el Sistema Patria con la finalidad de compensarlos. Valga señalar, que no solo resultarán afectados los trabajadores residenciales, por lo que sugerimos que todo aquel que resulte afectado y forme parte de los trabajadores de un condominio, procedan a notificar a dicho organismo, acreditando debidamente su condición.
- Y finaliza señalando que, “Los montos acordados por cualquiera de las diferentes modalidades de pago previstas en la presente Resolución, no pondrán ser incrementados por intereses moratorios o cualquier otra modalidad compensatoria”, lo que nos lleva a tal como expusimos en nuestro primer artículo que no habrá lugar a indemnización de ningún tipo por la suspensión de pagos de cánones de arrendamiento, principio éste de derecho común.
Reiteramos y hacemos un llamado a la cordura y a esperar los pronunciamientos y normativas que seguro continuarán promulgándose, para poder iniciar las negociaciones en cada caso particular debidamente ajustados a los lineamientos que se dicten.
